Statens Bostadsomvandling AB

Att samarbeta med oss
Nära samverkan i sex steg

Ekonomiskt, miljömässigt och socialt hållbart på svaga bostadsmarknader

Vi träffar gärna dig som leder och ansvarar för kommunens bostadsförsörjning och som vill anpassa bostadsutbudet. Vid vårt besök har vi en förutsättningslös dialog om lokala förutsättningar, behov och er målbild. Vi samarbetar med kommuner som vill arbeta för att motverka en svag befolkningsutveckling och bostadsmarknad. Våra investeringar i befintligt fastighetsbestånd ger mycket god samhällsekonomisk nytta. För att lösa uppgiften har vi sedan 10 år en arbetsmodell som utgår från ett nära samarbete med kommunen. Efter ombyggnation är boendemiljön förbättrad, fastigheten sanerad från miljöbelastningar och den beräknade energiförbrukningen per år reduceras med 40 procent.  

Nyproduktion är sällan företagsekonomiskt lönsamt på svaga bostadsmarknader. Kostnaden för att bygga om en befintlig fastighet är normalt lägre än för nyproduktion. Sbo:s samhällsuppdrag möjliggör för oss att ge stöd genom att investera i ombyggnationer av fastigheter. För även om fastighetens marknadsvärde är lägre än ombyggnadskostnaden är Sbo:s insatser lönsam för den mindre kommunen och samhället i stort. Sbo köper fastigheter av kommunen och omvandlar dem till nyproduktionsstandard.

Effekten av fler moderna lägenheterna för äldre blir att:

  • fler seniorer hittar ett boende att flytta till och kan delta i samhällslivet
  • deras hus och villor blir tillgängliga drömmar för nya familjer
  • den ökande rörligheten på bostadsmarknaden bidrar till en lokal framtidstro.

Samverkan sker i sex steg

1. Intressent = kommunen: Vid personliga möten samtalar vi om kommunens utmaningar och behov. Sbo:s erfarenheter och arbetsmodell förtydligas.

2. Avsiktsförklaringen: När vi ser förutsättningar att medverka till en positiv utveckling inleder vi ett programarbete för att skissa på lösningar för ombyggnad av en fastighet. En gemensamt utsedd projektgrupp arbetar med ombyggnadsidéer, utformning och strategiska frågor. Vi ansvarar gemensamt för framtagande av programhandlingar, projektkalkyl m.m. I förfrågningsunderlag ställs krav på leverantörer såsom arbetsvillkor, miljö och säkerhet. Ombyggnationer upphandlas i form av totalentreprenad. För upphandlingen tillämpas lagen om offentlig upphandling.

3. Beslutet: Beslut baseras bland annat på våra gemensamt framtagna programhandlingar och upphandlingen av entreprenad villkoras parternas beslut. Beslut tas av respektive part och omfattar investering, fastighetsöverlåtelse och blockförhyrning.



4. Genomförandet och ombyggnationen: Efter beslut förvärvar Sbo fastigheten och finansierar ombyggnationen av huset. Fastigheten byggs om och båda parter deltar i styrning och uppföljning.

5. Förvaltning: En förutsättning för genomförande av utvecklingsprojektet är att kommunen ingår ett blockhyresavtal med Sbo och att kommunen med sin professionella organisation ansvarar för all fastighetsförvaltning och uthyrning av lägenheterna under avtalstiden.

6. Fastighetsförsäljning: Sbo utvärderar löpande sitt fastighetsinnehav för att identifiera vilka fastigheter som med hänsyn till Sbo:s uppdrag samt lokala marknadsförutsättningar kan vara aktuella för försäljning. Fastigheten säljs på marknadsmässiga villkor. Sbo ser insatserna för ombyggnationer av fastigheter som en del i ett långsiktigt åtagande. Först efter omkring 8 år eller när marknadsmässiga förutsättningar råder, säljer Sbo fastigheten på marknadsmässiga villkor, normalt genom ett anbudsförfarande, på en öppen och fri marknad. Vid en framtida fastighetsförsäljning följer således blockhyresavtalet med oavsett om köparen är kommunen, privat eller offentlig aktör, dvs avtalet säkerställer hyresgästens rättigheter och gäller på oförändrade villkor även för en ny fastighetsägare.

Centrala lägen viktiga för uthyrning

Sbo startar alltid ett projekt genom att i samarbete med kommunen och dess bostadsbolag ta fram en gedigen förstudie. Arbetet styrs bland annat av mål, uppdrag och av lokala marknadsmässiga förutsättningar och värden. Fastighetens läge på orten är särskilt viktigt när den är tänkt att användas för bostäder till äldre eller trygghetsboende. Rimliga avstånd från bostaden till livsmedelsbutik, kollektivtrafik och vårdcentral ökar intresset för bostäderna. En långsiktigt hög uthyrningsgrad i fastigheten gynnar även underlaget för service, handel och kollektivtrafik på orten.

I och med ombyggnationen förlängs fastighetens ekonomiska och tekniska livslängd påtagligt. Det blir lägenheter i nyproduktionsskick som har balkong eller uteplats i hus med hiss. En aktivt nyttjad fastighet medverkar också till en mer stimulerande kvarters- och stadsmiljö. 

Tryggt boende och bra arbetsmiljö

Det är hög efterfrågan på attraktiva bostäder för seniorer i mindre kommuner. Bostäder där rullatorer får plats och kan ta sig fram, som ligger centralt, där det är enkelt att gå ut och där de boende kan känna sig trygga och klara sig själva efter förmåga. Bättre bostadsförsörjning leder till att en flytt till särskilt boende ofta kan skjutas upp ett antal år eller helt och hållet, med ökad livskvalitet som följd. Det leder också till att kommunens resurser kan nyttjas för andra behov.

Samma bostäder är också arbetsplatser för personal inom äldreomsorgen och förvaltning. Välanpassade bostäder ökar de boendes välmående och är samtidigt en bra arbetsmiljö. Mer tid kan läggas på omsorg och vård istället för resor mellan enskilda hus. Genomtänkta bostadslösningar och smart modernisering samt tillgång till gemensamma mötesplatser ökar de boendes trivsel och välmående. 

Positiva flyttrörelser bildas

Sbo medverkar till att stärka svaga bostadsmarknader på orter med svag befolkningsutveckling och låg rörlighet på bostadsmarknaden. Med kapital, kompetens och erfarenhet stöttar Sbo kommuner med en bättre bostadsförsörjning och ökar rörligheten på en svag bostadsmarknad. Kommuninvånarna och kommunen som planeringsansvarig och verksamhetsutövare märker tydligt effekterna av en bättre fungerande lokal bostadsmarknad. Vi upplever, när vi är ute i landet, att återanvändning och satsning på förnyelse av ett tidigare omodernt hus bidrar till framtidstro. När ett nytt boendealternativ erbjudits på orten bildas positiva flyttrörelser. Det märks bland annat genom att andra hushåll har hittat ett passande boende på orten. Fler seniorer hittar ett boende att flytta till och husen de lämnat blir tillgängliga för nya familjer. Denna rörelse har även skapat förutsättningar för inflyttning till kommunerna och att ungdomar kan flytta hemifrån.

Långsiktigt samarbete skapar trivsel

Ett långsiktigt samarbete tryggas mellan Sbo och kommunen med blockhyresavtal. Kommunen eller dess bostadsbolag är hyresgäst. En förutsättning för genomförande av utvecklingsprojektet är att kommunen, eller dess bostadsbolag, ingår ett blockhyresavtal på normalt 20-25 år med Sbo. I blockhyresavtalet regleras bl a att hyresgästen ombesörjer fastighetsförvaltning och uthyrning av lägenheterna under avtalstiden. Sbo:s samhällsuppdrag innebär att bolaget, som fastighetsägare, bär risken för nedskrivningar av fastighetsvärden eftersom ombyggnadskostnaden överstiger fastighetens marknadsvärde efter ombyggnad.

Vid en framtida fastighetsförsäljning följer blockhyresavtalet med oavsett om köparen är kommunen, privat eller offentlig aktör, dvs blockhyresavtalet säkerställer hyresgästens rättigheter och gäller på oförändrade villkor även för en ny fastighetsägare.