Statens Bostadsomvandling AB

Kommunerna berättar
Om att frigöra villor och få igång flyttkedjor på orten

Två syskonhus med åtta lägenheter blev arton tillgängliga lägenheter i Ånästet, Robertsfors kommun

Intervju med Karin Ahnqvist, tidigare kommunchef Robertsfors

Vi har hittat en bra plats. Läget är 100 meter från vårt äldrecenter. Det innebär koncentration inom äldreomsorgen på flera sätt. Främst får de som flyttar in i de nya lägenheterna som Sbo omvandlar, nära till de välfärdstjänster som finns på äldrecentret, men även till affär, busshållplats med mera. 

Varför ni har valt att samarbeta med Sbo?

Vår kommun är geografiskt lång till ytan. Robertsfors ligger mellan Umeå och Skellefteå. Det gör att bostadsbehoven ser väldigt olika ut i tätorten, norrut mot Skellefteå och söderut mot Umeå. Kommunen som organisation klarar bara av att täcka upp för delar av bostadsbehovet som finns i hela kommunen.
 
Vår bostadsstiftelse byggde 2017 ett hus i tätorten Robertsfors för att skapa rotation på bostadsmarknaden. Vi fick 16 nya lägenheter med målgrupp 65+. Inom en liten bostadsmarknad ger det stor effekt. Det var då vi upptäckte att det gick att skapa rotation om vi byggde rätt. Plötsligt kom det ut hus på den öppna marknaden. Tidigare har de få objekt som kommit ut sålts privat för att bostadsbehovet varit så stort. Nu har marknaden testats, priserna stigit och öppenheten gett möjlighet till inflyttning utifrån. Priserna ligger ju fortsatt lägre än i kringliggande städer men på en betydligt bättre nivå idag. Det har till och med etablerat sig en mäklare här på orten. De högre marknadspriserna har även gett fastighetsägare möjlighet att värdera sina hus och på bättre sätt kunna underhålla och renovera. På så sätt har vi kunnat öka och bibehålla fastighetsvärden på hela bostadsmarknaden i Robertsfors. Det är fantastiskt vad ett hus med nya lägenheter kan skapa.
 
Problemet när inga villor kommer ut på marknaden är att det inte etableras något marknadsvärde. Om huset inte går att värdera, får du inte heller låna. Billiga hus i sig gör det inte möjligt att flytta, utan det kan snarare utgöra ett hinder för tex en ung familj.
  

Sammanfattning av projektet

I Robertsfors omvandlar Sbo två fastigheter tillsammans med kommunen. De går från 8 lägenheter i de två husen, till 18 i och med det här projektet tillsammans med Sbo. Det är två syskonhus från 70-talet där det tidigare fanns stora 2:or och 3:or med halvtrappa. Inget av husen var tillgängligt för till exempel rullatorer. I omvandlingen får båda fastigheterna en ny påbyggd tredje våning i trä och det skapas tre tillgänglighetsanpassade 2-rummare i rätt storlek på varje våning.


Alla lägenheter byggs med modern byggnorm med badrum som kan nyttjas även för de som har rullator eller rullstol. Egen tvättmaskin ökar också komforten. Bägge husen får även utanpåliggande trapphus med hiss till samtliga våningar inklusive källaren. Det frigör yta och skapar viktig tillgänglighet till alla lägenheter. Innan denna förändring fanns bara ett hus med hiss i hela kommunen.

"Vi har för låga marknadspriser i vår norra kommundel. Men det finns ett stort behov av bostäder. En stor andel av den äldre befolkningen vill flytta, men det finns inga boenden med hiss och annan tillgänglighet. Då blir det stagnation. Den problematiken hjälper Sbo oss att öppna upp. Ingen annan aktör löser den knuten."
 
Målgruppen äldre med specifika krav på tillgänglighet klarar vi inte finansiellt att prioritera utan hjälp av Sbo. Vi får inte ta risken för revisorerna, det handlar om en nedskrivning på 50-70 procent vid nyproduktion i det området. Det går inte. Kommunenens bostadsstiftelse har ett lågt eget kapital. Det finns inga 20-30 miljoner att bränna på nedskrivningar på ett hus som kostar lika mycket att producera i Ånäset som i Umeå.
 
Vi har en god kontakt med privata aktörer, så att det känns transparent och inte riskerar att skapa någon snedvridning. Det är också en viktig del i processen. Flera har räknat på olika satsningar i Ånäset men det går inte med nuvarande marknadsförutsättningar. Hyrorna blir för höga, ingen kommer kunna bo där när det är klart.
 

Vilken effekt/konsekvens hade det fått för er kommun om ni inte inlett samarbete med Sbo?

Avfolkningen hade skett snabbare, och mindre möjlighet att få människor att flytta in eller bara behålla människor på orten. Äldre personer ges nu möjlighet att bo kvar i sitt sociala nätverk men samtidigt inte behöva bo kvar i ett hus som man inte längre orkar sköta om. Kommunens hemtjänstkostnader hade inte blivit lägre, vi har långa avstånd till våra äldre i hus utanför tätort. Kompetensförsörjningen inom hemtjänsten är svår, alla har inte körkort.
 

Om du kunde säga något till riksdagspolitikerna om det - vad skulle du framföra då?

Sbo är det absolut billigaste sättet att stödja god lokal bostadsförsörjning utan att ändra skatter, moms eller lagar. Ett verktyg som kan skapa rättvisa i ett orättvist system. Det vilar en hård lagstiftning i grunden. Vi förväntas bedriva allmännyttig verksamhet på marknadsmässiga förutsättningar, där det inte finns marknadsmässiga förutsättningar. MEN vi har ändå ansvar enligt lagen att erbjuda goda tillgängliga bostäder, och vi får inte lägga det på det kommunala bolaget. Då måste staten ge oss fler verktyg. Sbo:s arbetsmodell och finansiering är ett superbilligt sätt att följa lagen och därmed låta kommunen klara sina skyldigheter. För vi kommuner vill ta vårt ansvar. Staten kan genom Sbo ge oss förutsättning att följa lagen, när Sbo tar nedskrivning. 

Flyttkedjor som skapas, inflyttning och rotation på bostadsmarknaden - vilka är era mål?

Våra mål är att

  • få igång bostadscirkulationen i norra kommunen. Ge förutsättningar för inflyttning och en livskraftig bygd. Vi kan inte tillskapa lägenhetsbestånd på något annat sätt
  • skapa lägenheter, enligt tillgänglighetsnormer för att bättre möta befolkningens behov av tryggt boende. Kommunen kan klara hemtjänsten på ett vettigt sätt
  • de äldre ska, om de vill, kunna klara sig själva med hemtjänst. Om vi då ska klara hemtjänst krävs högre koncentration av boende.

Hur tror du att läget är på (bostads)marknaden, dvs utbud och efterfrågan, om 3 år?

Bostadsbristen finns kvar till viss del, men vi kommer ha ett bättre anpassat bestånd. Vi har proppar, men fått igång inflyttning. Om tre år har värdena fortsatt ökat. Människor kan investera i sitt boende och även privata investeringar kan ske. Färre ensamma bor i hus vilket frigör viktiga objekt för inflyttning.